Dit is belangrik om te onthou dat die oorsprong van die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, 1997 (Wet 62 van 1997), oftewel die ESTA-wet, die wetgewer se reaksie was op die grondwetlike voorskrifte soos vervat in Artikels 25(6) en 25(9) van die Grondwet van die Republiek van Suid-Afrika, 1996 (Wet 108 van 1996), oftewel die Grondwet.

Artikel 25(6) van die Grondwet bepaal dat, waar ’n persoon of gemeenskap se besitreg van grond regsonseker is weens geskiedkundige wette of praktyke wat op grond van ras gediskrimineer het, daardie persoon of gemeenskap geregtig is op óf besitreg wat regseker is óf gelykwaardige vergoeding. Artikel 25(9) bepaal weer dat die parlement wetgewing wat besitreg of vergoeding waarborg, moet verorden, vandaar die ESTA-wet.

Beskerming van die okkupeerder

Die ESTA-wet beskerm persone wat, met toestemming, op grond wat aan ’n ander persoon behoort, woon. ’n Persoon wat met die toestemming van die eienaar van die grond of die persoon in beheer op die grond woon, word as ’n okkupeerder beskou. Die onderliggende basis vir sodanige beskerming is dat okkupeerders hul verblyfreg verkry uit hoofde van toestemming van die eienaar of die persoon in beheer van die grond.  

Die ESTA-wet is egter nie van toepassing waar die persoon wat op die grond woon vergoeding ontvang van ’n bedrag van meer as R13 625 nie.

Regte en verpligtinge

’n Okkupeerder met verblyfreg ontvang sekere regte en het bepaalde pligte teenoor die grondeienaar of persoon in beheer. Die ESTA-wet verleen aan okkupeerders die reg om die betrokke grond te bewoon en te gebruik, en beskerm hulle teen sekere inmenging met hul verblyf- en gebruiksreg op die grond.

Okkupeerders het die reg op sekerheid van verblyfreg, om bona fide besoekers te ontvang, om pos en ander kommunikasie te ontvang, die reg op ’n gesinslewe, om ’n afgestorwe lid in bepaalde omstandighede op die grond te begrawe, en om nie toegang tot water, onderrig- of gesondheidsdienste geweier of ontneem te word nie.

Daarbenewens het eienaars, persone in beheer en okkupeerders die reg op menswaardigheid, vryheid van sekerheid van persoon, privaatheid, vryheid van godsdiens, vryheid van assosiasie en vryheid van beweging.

Okkupeerders het egter ook sekere verpligtinge en mag in terme van Artikel 6(3) van die ESTA-wet nie:

  • ’n Ander persoon wat op die grond woon, opsetlik en onwettiglik benadeel nie.
  • Opsetlik en onwettig wesenlike skade aan die eiendom van die eienaar of persoon in beheer aanrig nie.
  • Betrokke wees by optrede wat ander okkupeerders of okkupeerders in die omgewing intimideer of dreig nie.
  • Persone in staat stel of help om nuwe wonings op die betrokke grond op te rig nie.

Die herroep van verblyfreg

Aangesien die okkupeerder se verblyf- en gebruiksreg gebaseer is op toestemming, kan die verblyf- en gebruiksreg beëindig word deur die terugtrek van sodanige toestemming.

Die terugtrek van toestemming word egter beperk deur die bepalings van Artikel 8 van die ESTA-wet en die algemene reël is dat ’n okkupeerder se verblyfreg slegs op wettige gronde beëindig kan word, en slegs as dit regverdig en billik geskied.

Toestemming kan teruggetrek word indien die okkupeerder hom/haar skuldig maak aan bogemelde optrede, byvoorbeeld wanneer ’n okkupeerder hom-/haarself skuldig maak aan diefstal, sonder toestemming strukture oprig en/of dit onderverhuur, brand stig of billike verblyfsvoorwaardes verbreek.

Hierdie lys is nie volledig nie en moet ook nie in isolasie beskou word nie, aangesien die meriete en oorwegings in elke saak verskil.

In sekere gevalle word daar egter van die eienaar of persoon in beheer vereis om die okkupeerder die geleentheid te bied om vertoë te rig, voordat ’n besluit geneem word om die okkupeerder se verblyfreg te beëindig. Indien die eienaar in so ’n geval die verblyfreg summier beëindig sonder om die okkupeerder die geleentheid te gun om voorleggings te maak, sal die beëindiging van verblyfreg ongeldig wees.

Uitsetting

Indien die okkupeerder na beëindiging van sy verblyfreg in terme van Artikel 8 van die ESTA-wet weier of versuim om die grond te ontruim, moet die eienaar twee kalendermaande kennis aan die okkupeerder, die munisipaliteit en die provinsiale kantoor van die Departement van Landelike Ontwikkeling en Grondhervorming gee, van sy/haar voorneme om ’n uitsettingsbevel aan te vra.

Sodra die hof ’n uitsettingsbevel bekragtig, kan die hof ’n billike en regverdige datum bepaal waarop die okkupeerder die grond moet ontruim. Die hof kan ook die datum bepaal waarop die uitsettingsbevel deur die balju van die Hooggeregshof uitgevoer moet word indien die okkupeerder nie die grond ontruim nie.

Vergoeding vir verbeterings

In gevalle waar die okkupeerder strukture opgerig het, verbeterings aan die woning gebring het of enige staande oeste het wat aangeplant is, kan die hof die eienaar beveel om billike en regverdige vergoeding te betaal, mits die voorgemelde onder andere met toestemming plaasgevind het en dat die verbeterings nog bruikbaar is.

Die hof kan ook beveel dat die okkupeerder ’n geleentheid gegun word om die strukture af te breek en/of om die staande oeste op te pas en daarna te oes.

Vir meer inligting, skakel Clarissa Pienaar by 018 297 8799 of stuur ’n epos aan clarissap@mmlaw.co.za of hj@mmlaw.co.za. – Clarissa Pienaar, Moolman & Pienaar Ingelyf